回顾：城投的风来啦！5·17国务院政策例行吹风会要点解读

2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，会议要求继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

当天下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人参加并答记者问。

一是支持地方以合理价格收回房企无力继续开发的闲置土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。资金方面，支持地方发行专项债券予以资金支持，同时给予税费支持。

二是自2023年1月起实施的租赁住房贷款支持计划的8座试点城市，均初步形成了商业可持续的租赁经营模式，为消化存量住房发挥了积极作用。后期将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

三是中国人民银行拟设立保障性住房再贷款3000亿元，提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构向政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

可以发现，保障性住房为重要关键词。回收或收购土地用于投建保障性住房、存量住房的收购用于保障性住房，成为当前较为直接有效的处置和盘活存量闲置土地与房地产去库存的重要途径。

吹风会所提及的重要事项，对作为区域保障性住房投资、建设、运营的重要实施主体城投企业，在房地产业务上将产生哪些重要影响？

一是闲置土地回收盘活利用，地方收回或通过发行专项债方式收购土地，划转至地方城投企业做保障房建设的开发工作。作为资源密集的地方城投公司，具有多年基础设施和房地产开发建设经验，承揽保障性住房项目建设具有重要优势。建成后可对外出租，以租金收益权在资本市场上完成直接融资，如公募REITs等，完成投融建管退，形成闭环。

二是将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，并在全国全面推广，意味着存量住房“以旧换新”试点城市范围将持续扩大。在央行引导商业银行提供贷款的支持下，城投企业对二手房的收购促进地方新房和存量住房的联动，一定程度上提升区域楼市活跃度，对城投企业库存消化，资金回笼产生积极影响，同时，此举也能够更好满足工薪收入群体的基本住房需求，承担起更多社会责任。

三是收购准新房用作配售型和配租型保障性住房，在吹风会上，着重提出收购主体为国企但不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台。这与地方城投企业可参与到商品住房“以旧换新”的最大的区别在于，新房的选择范围主要为城投企业所开发的项目。所以，在建成未售商品住房收购中，必定会给城投企业带来资金难以回笼压力，产生流动性风险。因此，建议重心更多地还是要放在存量闲置土地的盘活与保障性住房投建运营上。